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Distintos Topics de Inversiones. Cupones PBI, Titulos Publicos, Renta Variable...

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Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor Apolo1102 » Mié May 02, 2012 5:09 pm

MrGekko escribió:Se me borró un post completo :pared: :pared:

Yo invierto en casas de familia, 3-4 habitaciones, 170-190 mt^2, que es un estándar en Houston.Trato de ser cola de león, es decir la propiedad menos importante de un barrio bueno, para quedar pegado al barrio.
Evalúe invertir en departamentos de gente de bajos ingresos, el retorno sobre capital del ingreso neto por alquiler es mucho más alto, sin embargo es más difícil apalancarse y los problemas con los inquilinos aumentan exponencialmente. Como no dispongo de mucho tiempo y quiero evitar problemas en lo posible, decidí aceptar un retorno menor(aunque la apreciación de valor potencial es mayor).
Las casas de familia además tienen beneficios adicionales:
* Con familia es más difícil y costoso mudarse, entonces suelen alquilar por más tiempo
* Tienen suficientes problemas con sus hijos/esposos/as/trabajo como para tratar de evitar la fricción con el tema del alquiler. Al menos es lo que vi hasta ahora
* El pago de mantenimiento anual de una casa es bajo (~600 dólares/año). En departamentos es muy alto, puede ser desde 250/mes a 900/mes.
* El mercado de reventa de casas en principio es más amplio que el de departamentos (esto es válido en Houston, no sé en otras ciudades).

En el próximo post van algunos números. No son impresionantes, pero a largo plazo creo que es una inversión decente...


Te agrego algo mas que considero muy importante, la valorizacion de las propiedades esta determinada (a largo plazo) centralmente por la valorizacion de la tierra, por lo tanto en una casa... donde la proporcion de la tierra sobre su valor total es mucho mayor que en un departamento, tenes a largo plazo mas potencial de valorizacion.
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Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor MrGekko » Mié May 02, 2012 5:01 pm

Si alguien puede comentar las oportunidades en Miami, lo agradecería. Quizá los número sean mejores ahí, sólo que quería conservar cierto elemento de control por cercanía a las propiedades.
En general, dicen que el retorno disminuye con la distancia...
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Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor MrGekko » Mié May 02, 2012 4:59 pm

Voy a poner números aproximados de lo que se consigue en Houston. Hay que ver los números en otras ciudades, pero por ejemplo NY, San Fancisco, son ciudades donde la apuesta es casi toda a valorización, porque el alquiler en general no cubre los gastos mensuales.

Valor casa: de 180 mt^2 en una buena zona (http://www.thewoodlands.com/) ~175 K$
Valor Alquiler: $1.650/mes, $19.800/año
Gastos por hipoteca, seguro, impuestos inmobiliarios: 1.200/mes
Crédito: 30 años, tasa de 5.875%, con 20 % pago inicial. Se consiguen un poco más baratos ahora. Recordar que 1% menos cada 100K$ prestados son 1000 que quedan en el bolsillo.

Esto da aproximadamente unos $450/mes de ingresos brutos, ~5400/año, más un adicional de ~1,700/año en pago de capital de la hipoteca (el primer año, siempre va a aumentando este número). Yo estimo un gasto o reserva neta de al menos 2500/año para mantenimiento de la casa (pintura, arreglos, agente inmobiliario para alquilar la casa, etc), así que quedarían unos 2900/año (líquido) + 1700 (ilíquido), por un total de $4.600.

La inversión inicial es de 20% sobre 175K$, 35.000, es decir el retorno el primer año es de $4.600/$35.000 = 13%
Una nadita comparada con los TVPx..., pero no está nada mal para una inversión de bajo riesgo.

Hay que tener en cuenta que el costo de salida de la inversión es de aprox 10% del valor de la casa, así que si no se valoriza al menos 10%, pierdo mucho capital al vender, ya que solo puse el 20% inicial. Por eso, definitivamente no es una inversión para entrar y salir rápido.

Por otro lado, en dos casas recibí ofertas de los mismos inquilinos para comprarlas, así que esa es una posibilidad alternativa para salir de la inversión con menos costo.

He oído que en zonas más azotadas por la crisis inmobiliaria (ej. algunas ciudad de de Florida-no Miami, Detroit, etc.) los números son muchísimo mejores, es decir, se consiguen casas más baratas que se alquilan por valor sólo un poco más bajos. Sin embargo, el potencial de apreciación se reduce debido a que esas economías están más golpeadas.
La economía de Houston está muy bien, así que no hubo una caída fuerte del valor inmobiliario, sólo hubo un desaceleración de ventas, pero poca incidencia en precios.
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Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor MrGekko » Mié May 02, 2012 4:38 pm

Se me borró un post completo :pared: :pared:

Yo invierto en casas de familia, 3-4 habitaciones, 170-190 mt^2, que es un estándar en Houston.Trato de ser cola de león, es decir la propiedad menos importante de un barrio bueno, para quedar pegado al barrio.
Evalúe invertir en departamentos de gente de bajos ingresos, el retorno sobre capital del ingreso neto por alquiler es mucho más alto, sin embargo es más difícil apalancarse y los problemas con los inquilinos aumentan exponencialmente. Como no dispongo de mucho tiempo y quiero evitar problemas en lo posible, decidí aceptar un retorno menor(aunque la apreciación de valor potencial es mayor).
Las casas de familia además tienen beneficios adicionales:
* Con familia es más difícil y costoso mudarse, entonces suelen alquilar por más tiempo
* Tienen suficientes problemas con sus hijos/esposos/as/trabajo como para tratar de evitar la fricción con el tema del alquiler. Al menos es lo que vi hasta ahora
* El pago de mantenimiento anual de una casa es bajo (~600 dólares/año). En departamentos es muy alto, puede ser desde 250/mes a 900/mes.
* El mercado de reventa de casas en principio es más amplio que el de departamentos (esto es válido en Houston, no sé en otras ciudades).

En el próximo post van algunos números. No son impresionantes, pero a largo plazo creo que es una inversión decente...
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Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor HerrX » Mié May 02, 2012 4:10 pm

MrGekko escribió:Las inversiones inmobiliarias son extremadamente locales, así que mi experiencia hay que tomarla con pinzas para trasladarla a otra ciudad/país.
Todo lo que cuento es de Houston, TX, la 4ta ciudad más grande de EEUU y por lejos una de las ciudades más baratas para vivir en EEUU y en el mundo, sobre todo en relación al ingreso promedio.

Hay cuatro fuentes de ingreso en inversiones inmobiliarias:
1 Ingreso neto por alquiler (luego de descontar todos los gastos)
2 Pago de capital de la hipoteca
3 Descuentos impositivos (no es una fuente de ingreso para extranjeros)
4 Valorización de la propiedad para posterior venta


La mayoría de las inversiones inmobiliarias se hacen con la mente puesta en el punto 4 (Valorización). Sin embargo, ese es el punto que menos se puede controlar, entonces yo me fijo en los puntos 1-3. Si tiene sentido el negocio con esos ingresos, todo lo que venga adicional por la valorización es por supuesto más que bienvenido.

Además, en este tipo de inversiones casi siempre se trata de lograr un máximo de apalancamiento, tomar tanta deuda como posible. Es el activo que más apalancamiento permite, con el menor riesgo, pero por supuesto que los tiene, por eso es un ejercicio de análisis financiero más que otra cosa.


Buena info, decime, como es la relacion alquiler/gastos en Houston? Hay ciudad de USA donde desde ese lado no cierra (NY por ejemplo), u otras donde no hay suficiente mercado para alquilar (Miami).

Sldos.
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Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor nikad » Mié May 02, 2012 4:09 pm

MrGekko escribió:Antes que nada quiero aclarar que la razón por la que decidí invertir en propieades en USA (vivo allá) es porque me quemé feo en la crisis del 2008... Pude recuperar y ganar con creces a través de los bonos y cupones en Argentina, pero en ese momento decidí que mis inversiones iban a tener dos características: diversificadas y concentradas a la vez...

- Diversificadas en el sentido de no tener todo en activos financieros, sino también incluir propieades. Es decir, definir dos tipos de inversiones netamente separadas, con características muy diferentes cada una (activos financieros, posibilidad de ganar mucho, pero riesgo mayor, activos inmobiliarios, posibilidad de ganar menos, pero con un riesgo mucho menor)
- Concentradas, porque cada inversión en particular no va a estar muy dispersa en muchos activos diferentes (por ejemplo, mis activos financieros están casi todo en TVPx, muy poquito en acciones)

Debido a esa estrategia me perdí de multiplicar por varias veces el capital inicial en propiedades, pero es parte de la estrategia que definí. En retrospectiva siempre es fácil encontrar los errores, mirando para adelante es bastante más difícil.


Seguramente con mucha menos cintura que vos, he hecho exactamente la misma inversion, propiedades en USa baratitas, tvpx y algun bono.
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Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor MrGekko » Mié May 02, 2012 4:07 pm

Las inversiones inmobiliarias son extremadamente locales, así que mi experiencia hay que tomarla con pinzas para trasladarla a otra ciudad/país.
Todo lo que cuento es de Houston, TX, la 4ta ciudad más grande de EEUU y por lejos una de las ciudades más baratas para vivir en EEUU y en el mundo, sobre todo en relación al ingreso promedio.

Hay cuatro fuentes de ingreso en inversiones inmobiliarias:
1 Ingreso neto por alquiler (luego de descontar todos los gastos)
2 Pago de capital de la hipoteca
3 Descuentos impositivos (no es una fuente de ingreso para extranjeros)
4 Valorización de la propiedad para posterior venta


La mayoría de las inversiones inmobiliarias se hacen con la mente puesta en el punto 4 (Valorización). Sin embargo, ese es el punto que menos se puede controlar, entonces yo me fijo en los puntos 1-3. Si tiene sentido el negocio con esos ingresos, todo lo que venga adicional por la valorización es por supuesto más que bienvenido.

Además, en este tipo de inversiones casi siempre se trata de lograr un máximo de apalancamiento, tomar tanta deuda como posible. Es el activo que más apalancamiento permite, con el menor riesgo, pero por supuesto que los tiene, por eso es un ejercicio de análisis financiero más que otra cosa.
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Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor MrGekko » Mié May 02, 2012 3:54 pm

Antes que nada quiero aclarar que la razón por la que decidí invertir en propieades en USA (vivo allá) es porque me quemé feo en la crisis del 2008... Pude recuperar y ganar con creces a través de los bonos y cupones en Argentina, pero en ese momento decidí que mis inversiones iban a tener dos características: diversificadas y concentradas a la vez...

- Diversificadas en el sentido de no tener todo en activos financieros, sino también incluir propieades. Es decir, definir dos tipos de inversiones netamente separadas, con características muy diferentes cada una (activos financieros, posibilidad de ganar mucho, pero riesgo mayor, activos inmobiliarios, posibilidad de ganar menos, pero con un riesgo mucho menor)
- Concentradas, porque cada inversión en particular no va a estar muy dispersa en muchos activos diferentes (por ejemplo, mis activos financieros están casi todo en TVPx, muy poquito en acciones)

Debido a esa estrategia me perdí de multiplicar por varias veces el capital inicial en propiedades, pero es parte de la estrategia que definí. En retrospectiva siempre es fácil encontrar los errores, mirando para adelante es bastante más difícil.
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Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor MrGekko » Mié May 02, 2012 3:29 pm

Después escribo un poco sobre el tema. Como decís, quizá el Admin quiera mover estos posts hacia un topic (nuevo?) más relevante.

HerrX escribió:
Es interesante. Contanos tu experiencia, formas, etc.
Tal vez se pueda crear un topic de bienes raices o inversiones en USA...

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Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor HerrX » Mié May 02, 2012 3:15 pm

MrGekko escribió:Apolo, si te interesa comprar una propiedad de inversión en USA, los requisitos y las tasas para no residentes son un poco diferentes.

Yo acabo de comprar una casa para uso personal, con tasa del 4.25% anual a 30 años, con 5% de pago inicial. Sin embargo, para propiedades de inversión, como mínimo tenés que poner 20% down y la tasa es un poco más alta. Hace poco le pregunté a mi broker que me consiguió el crédito (un colombiano que se las sabe todas) como era para un no residente, entendí que había que poner 25% down y la tasa habrá que verla en el momento. A 15 años es más barata que a 30, sólo que es más difícil conseguir que un alquiler cubra todos los gastos con un préstamo a 15. Si se da, es un golazo.
Por otro lado, mi experiencia con conseguir créditos inmobiliarios a través de bancos es por decirlo amigablemente, "complicada". Lo mejor es usar un Broker que te simplifique el asunto.

Avisame si estás interesado en más datos, yo vengo haciendo varias operaciones en los últimos años.

Saludos.



Es interesante. Contanos tu experiencia, formas, etc.
Tal vez se pueda crear un topic de bienes raices o inversiones en USA...

Sldos.
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Notapor MrGekko » Mié May 02, 2012 2:15 pm

Apolo, si te interesa comprar una propiedad de inversión en USA, los requisitos y las tasas para no residentes son un poco diferentes.

Yo acabo de comprar una casa para uso personal, con tasa del 4.25% anual a 30 años, con 5% de pago inicial. Sin embargo, para propiedades de inversión, como mínimo tenés que poner 20% down y la tasa es un poco más alta. Hace poco le pregunté a mi broker que me consiguió el crédito (un colombiano que se las sabe todas) como era para un no residente, entendí que había que poner 25% down y la tasa habrá que verla en el momento. A 15 años es más barata que a 30, sólo que es más difícil conseguir que un alquiler cubra todos los gastos con un préstamo a 15. Si se da, es un golazo.
Por otro lado, mi experiencia con conseguir créditos inmobiliarios a través de bancos es por decirlo amigablemente, "complicada". Lo mejor es usar un Broker que te simplifique el asunto.

Avisame si estás interesado en más datos, yo vengo haciendo varias operaciones en los últimos años.

Saludos.

Apolo1102 escribió:Hipotecas al 4% anual, fijo...

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