Bienvenido a Foros de Bolsa. Click aqui para registrarse, se requiere registracion para acceder a los foros

Real Estate. Inversiones Inmobiliarias. Creditos PROCREAR

Distintos Topics de Inversiones. Cupones PBI, Titulos Publicos, Renta Variable...

Moderadores: Guada, Nickel, Patricio, admin

En favoritos: Gramar, Manaber, lec003, bolseitor, Nadie, sergio1p
Seguidores: bolseitor, Phantom_cba, HGRECO85, galileo634, pikachu4, ___, rola, Servicewwa, Sr fangote

Re: Real Estate. Inversiones Inmobiliarias.

Notapor de_a_poquito » Jue May 03, 2012 11:38 am

nikad escribió:Bueno, les voy a dejar algunos links de propiedades reposeidas por bancos ( las reales, no esos listados pagos que son esto mismo, recuerden que estos listados son publicos, no existe nada privado ni oculto. Las propiedades reposeidas se conocen como REO )

http://foreclosures.bankofamerica.com/ ( lo que compre yo fue de este banco )

http://reo.wellsfargo.com/

https://citimortgage.res.net/

http://www.homepath.com/

Si te parecio util esta info, dame un puntito de reputacion :greet:


Muy buena data NIkad. Gracias (ahi fue mi votito..más de uno.. :ante: )
  • 0
...Pasa el tiempo y todo sigue (más o menos) parecido. Incluso nosotros
Avatar de Usuario
de_a_poquito
Maestro de las finanzas
 
Mensajes: 3270
Registrado: Vie Abr 29, 2011 9:47 pm

Re: Real Estate. Inversiones Inmobiliarias.

Notapor nikad » Jue May 03, 2012 11:30 am

Bueno, les voy a dejar algunos links de propiedades reposeidas por bancos ( las reales, no esos listados pagos que son esto mismo, recuerden que estos listados son publicos, no existe nada privado ni oculto. Las propiedades reposeidas se conocen como REO )

http://foreclosures.bankofamerica.com/ ( lo que compre yo fue de este banco )

http://reo.wellsfargo.com/

https://citimortgage.res.net/

http://www.homepath.com/

Si te parecio util esta info, dame un puntito de reputacion :greet:
  • 11
Avatar de Usuario
nikad
Inversor
 
Mensajes: 441
Registrado: Sab Jul 30, 2011 11:16 am
Ubicación: Cap Fed

Real Estate. Inversiones Inmobiliarias.

Notapor admin » Jue May 03, 2012 10:37 am

Real Estate. Inversiones Inmobiliarias
  • 0
Avatar de Usuario
admin
Administreitor
 
Mensajes: 2416
Registrado: Lun Abr 25, 2011 4:25 pm
Ubicación: северо-западе Патагонии

Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor MrGekko » Mié May 02, 2012 11:48 pm

Si vendés la propiedad, hay dos fuentes de impuestos:
Una es por la depreciación acumulada, las casas se deprecian en 27.5 año, de tal manera que cada año podés deducir 1/27.5 del valor de la casa (descontando el terreno) como un gasto, de tal manera que los primeros años el flujo neto para impuestos es negativos, da pérdida, por lo tanto no pagás impuestos a las ganancias.
Ahora, al venderla, pagás un impuesto del 25% sobre el valor original de la casa menos la depreciación acumulada.
Además, pagás impuesto a la ganancia sobre la valorización sobre el precio original, entiendo que ésta ganancia paga impuesto como ganancia de capital, que en este momento está en 15%. Hay muchas indicaciones que la tasa sobre ganancia de capital va a aumentar...

El truco impositivo de vender y comprar una propiedad para diferir impuestos no lo exploré aún.

Además, para no residentes, deberían verificar si lo que cuento es tal cual. Entiendo que hay dos formas de pagar impuestos si no sos residente, una es pagar directamente un % sobre el ingreso bruto (creo que es 30% o algo así), pero no le debés nada más al estado.
La otra forma creo que es la descrita arriba, es un poco más complicada, pero creo que tiene muchas ventajas.

Igualmente, para no residentes deberían investigar en más detalle, lamentablemente no conozco muy bien el tema.
Por lo que conté en un post hace unas semanas, en el IRS tampoco saben... :wacko1:

Apolo1102 escribió:
Como es la cuestion impositiva para los no residentes ? si vendes una propiedad tenes que pagar ganancias ? por mas que luego compres otra propiedad ?
  • 2
Avatar de Usuario
MrGekko
Gran Inversor
 
Mensajes: 532
Registrado: Mar May 17, 2011 2:26 pm

Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor MrGekko » Mié May 02, 2012 11:36 pm

Una cosa, en EEUU es impensable tener una casa sin asegurarla. Y si la comprás con crédito, es indipensable, no te dan crédito si no la tenés asegurada.
El deducilbe por pérdidas relacionadas a "Hail or Storm", granizo o tormentas, lo subieron en Houston al 2% del valor de la propiedad, la mayoría de las otras pérdidas tienen un 1% de deducible.

En el 2008 uno de los huracanes más fuertes del último siglo pegó en Houston, el huracán Ike. En total causó unos 15 mil millones de dólares de daños. Una casa que compré de hecho sufrió la perforación del techo por una rama que cayó, y la posterior inundación de la casa por la lluvia. Yo la compré luego de que pasó eso, pero en principio no fue un daño catastrófico, o si fuera, con el seguro te recuperás. El seguro es simplemente un item más en las expensas anuales, yo lo veo así.
Tenés que tener reservas asociadas con gastos impensados (por ejemplo el deducible), eso se va acumulando a partir del ingreso por alquiler. Lo importante es saber mantener la plata separada, si uno la uso como plata disponible para gastos, puede verse en problemas muy rápido si suceden cosas "inesperadas", que por supuesto siempre suceden...

Apolo1102 escribió:
nikad escribió:

En USA, las familias por lo general buscan casas. Sin embargo me parece que esta bueno pensar algunos detalles, yo compre un depto y a pesar de que pago expensas, duermo mas tranquila ya que en Florida esta la epoca de huracanes, que capaz que si tenes una casa te vuela el techo y perdes todo, salvo que tengoas todo asegurado. Hay que ver en cada lugar que es mas redituable o rentable, pero importante tener en cuenta que alla en distintos estados o lugares te topas con embates naturales como tornados, huracanes, grandes nevadas, terremotos o temperaturas extremas que afectan las estructuras.


Las unicas casas de USA estan en zonas de huracanes ??
  • 1
Avatar de Usuario
MrGekko
Gran Inversor
 
Mensajes: 532
Registrado: Mar May 17, 2011 2:26 pm

Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor Apolo1102 » Mié May 02, 2012 6:52 pm

nikad escribió:
Apolo1102 escribió:


Las unicas casas de USA estan en zonas de huracanes ??
.

Para nada, pero como le han dado tanta manija a Florida, esta bueno fijarse algunos detalles. Hay mucha construccion en seco que es menos resistente que el hormigon, etc. Para el resto y salvo en las ciudades todos prefieren alquilar casa o comprar casas.


Leiste ? estabamos hablando de Houston....
  • 0
Say no more.....
Avatar de Usuario
Apolo1102
Maestro de las finanzas
 
Mensajes: 16340
Registrado: Jue Abr 28, 2011 10:44 pm

Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor nikad » Mié May 02, 2012 6:51 pm

Apolo1102 escribió:


Las unicas casas de USA estan en zonas de huracanes ??
.

Para nada, pero como le han dado tanta manija a Florida, esta bueno fijarse algunos detalles. Hay mucha construccion en seco que es menos resistente que el hormigon, etc. Para el resto y salvo en las ciudades todos prefieren alquilar casa o comprar casas.
  • 0
Avatar de Usuario
nikad
Inversor
 
Mensajes: 441
Registrado: Sab Jul 30, 2011 11:16 am
Ubicación: Cap Fed

Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor Apolo1102 » Mié May 02, 2012 6:49 pm

nikad escribió:
MrGekko escribió:Hay un tema en Houston,que lo hace una ciudad "rara" respecto a otras ciudades ( y por eso mismo, barata).
La tierra no es para nada un bien escaso, no hay límites geográficos (montañas, mar, desierto, etc.) que limiten la expansión. De hecho, debe ser una de las ciudades más extensas del mundo.
Eso me juega en contra..., pero es lo que hay. Por otro lado, debido a las restricciones de zonificación, es más difícil que permitar construir edificios en zonas residenciales.
Pero para otras ciudades este punto es más que válido.

Yo apuesto a que la zona en sí se vuelva un bien escaso, por ejemplo el Master Plan de The Woodlands, que es una zona muy linda, entre bosques, etc. ya casi está agotada. O sea, pese a que la tierra en general en Houston no es escasa, la zona esa sí ya está al límite.

Veremos...

Apolo1102 escribió:Te agrego algo mas que considero muy importante, la valorizacion de las propiedades esta determinada (a largo plazo) centralmente por la valorizacion de la tierra, por lo tanto en una casa... donde la proporcion de la tierra sobre su valor total es mucho mayor que en un departamento, tenes a largo plazo mas potencial de valorizacion.


En USA, las familias por lo general buscan casas. Sin embargo me parece que esta bueno pensar algunos detalles, yo compre un depto y a pesar de que pago expensas, duermo mas tranquila ya que en Florida esta la epoca de huracanes, que capaz que si tenes una casa te vuela el techo y perdes todo, salvo que tengoas todo asegurado. Hay que ver en cada lugar que es mas redituable o rentable, pero importante tener en cuenta que alla en distintos estados o lugares te topas con embates naturales como tornados, huracanes, grandes nevadas, terremotos o temperaturas extremas que afectan las estructuras.


Las unicas casas de USA estan en zonas de huracanes ??
  • 0
Say no more.....
Avatar de Usuario
Apolo1102
Maestro de las finanzas
 
Mensajes: 16340
Registrado: Jue Abr 28, 2011 10:44 pm

Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor nikad » Mié May 02, 2012 6:47 pm

MrGekko escribió:Hay un tema en Houston,que lo hace una ciudad "rara" respecto a otras ciudades ( y por eso mismo, barata).
La tierra no es para nada un bien escaso, no hay límites geográficos (montañas, mar, desierto, etc.) que limiten la expansión. De hecho, debe ser una de las ciudades más extensas del mundo.
Eso me juega en contra..., pero es lo que hay. Por otro lado, debido a las restricciones de zonificación, es más difícil que permitar construir edificios en zonas residenciales.
Pero para otras ciudades este punto es más que válido.

Yo apuesto a que la zona en sí se vuelva un bien escaso, por ejemplo el Master Plan de The Woodlands, que es una zona muy linda, entre bosques, etc. ya casi está agotada. O sea, pese a que la tierra en general en Houston no es escasa, la zona esa sí ya está al límite.

Veremos...

Apolo1102 escribió:Te agrego algo mas que considero muy importante, la valorizacion de las propiedades esta determinada (a largo plazo) centralmente por la valorizacion de la tierra, por lo tanto en una casa... donde la proporcion de la tierra sobre su valor total es mucho mayor que en un departamento, tenes a largo plazo mas potencial de valorizacion.


En USA, las familias por lo general buscan casas. Sin embargo me parece que esta bueno pensar algunos detalles, yo compre un depto y a pesar de que pago expensas, duermo mas tranquila ya que en Florida esta la epoca de huracanes, que capaz que si tenes una casa te vuela el techo y perdes todo, salvo que tengoas todo asegurado. Hay que ver en cada lugar que es mas redituable o rentable, pero importante tener en cuenta que alla en distintos estados o lugares te topas con embates naturales como tornados, huracanes, grandes nevadas, terremotos o temperaturas extremas que afectan las estructuras.
  • 0
Avatar de Usuario
nikad
Inversor
 
Mensajes: 441
Registrado: Sab Jul 30, 2011 11:16 am
Ubicación: Cap Fed

Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor nikad » Mié May 02, 2012 6:43 pm

Apolo1102 escribió:
MrGekko escribió:Hay un tema en Houston,que lo hace una ciudad "rara" respecto a otras ciudades ( y por eso mismo, barata).
La tierra no es para nada un bien escaso, no hay límites geográficos (montañas, mar, desierto, etc.) que limiten la expansión. De hecho, debe ser una de las ciudades más extensas del mundo.
Eso me juega en contra..., pero es lo que hay. Por otro lado, debido a las restricciones de zonificación, es más difícil que permitar construir edificios en zonas residenciales.
Pero para otras ciudades este punto es más que válido.

Yo apuesto a que la zona en sí se vuelva un bien escaso, por ejemplo el Master Plan de The Woodlands, que es una zona muy linda, entre bosques, etc. ya casi está agotada. O sea, pese a que la tierra en general en Houston no es escasa, la zona esa sí ya está al límite.

Veremos...

Apolo1102 escribió:Te agrego algo mas que considero muy importante, la valorizacion de las propiedades esta determinada (a largo plazo) centralmente por la valorizacion de la tierra, por lo tanto en una casa... donde la proporcion de la tierra sobre su valor total es mucho mayor que en un departamento, tenes a largo plazo mas potencial de valorizacion.


Como es la cuestion impositiva para los no residentes ? si vendes una propiedad tenes que pagar ganancias ? por mas que luego compres otra propiedad ?


Si hay preguntas del tipo impositivo, le puedo consultar a mi suegra que es asesora impositiva autorizada por el IRS alla y la tiene clara.
  • 0
Avatar de Usuario
nikad
Inversor
 
Mensajes: 441
Registrado: Sab Jul 30, 2011 11:16 am
Ubicación: Cap Fed

Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor Apolo1102 » Mié May 02, 2012 6:00 pm

MrGekko escribió:Hay un tema en Houston,que lo hace una ciudad "rara" respecto a otras ciudades ( y por eso mismo, barata).
La tierra no es para nada un bien escaso, no hay límites geográficos (montañas, mar, desierto, etc.) que limiten la expansión. De hecho, debe ser una de las ciudades más extensas del mundo.
Eso me juega en contra..., pero es lo que hay. Por otro lado, debido a las restricciones de zonificación, es más difícil que permitar construir edificios en zonas residenciales.
Pero para otras ciudades este punto es más que válido.

Yo apuesto a que la zona en sí se vuelva un bien escaso, por ejemplo el Master Plan de The Woodlands, que es una zona muy linda, entre bosques, etc. ya casi está agotada. O sea, pese a que la tierra en general en Houston no es escasa, la zona esa sí ya está al límite.

Veremos...

Apolo1102 escribió:Te agrego algo mas que considero muy importante, la valorizacion de las propiedades esta determinada (a largo plazo) centralmente por la valorizacion de la tierra, por lo tanto en una casa... donde la proporcion de la tierra sobre su valor total es mucho mayor que en un departamento, tenes a largo plazo mas potencial de valorizacion.


Como es la cuestion impositiva para los no residentes ? si vendes una propiedad tenes que pagar ganancias ? por mas que luego compres otra propiedad ?
  • 0
Say no more.....
Avatar de Usuario
Apolo1102
Maestro de las finanzas
 
Mensajes: 16340
Registrado: Jue Abr 28, 2011 10:44 pm

Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor easy money » Mié May 02, 2012 5:41 pm

muchachos, estamos armando una charla sobre este tema (Real Estate EEUU) , para el 15 de este mes, hay cupo limitado de asistentes (50), por MP despues los detalles.
  • 1
Los errores, -en el mercado, como en la vida- hay que revertirlos inmediatamente, especular trae mas perdidas.
Avatar de Usuario
easy money
Moderador
 
Mensajes: 3272
Registrado: Vie Abr 29, 2011 6:47 pm
Ubicación: FUTURO BURSATIL S.A. ALyC y AN Propio 336 C.N.V.

Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor MrGekko » Mié May 02, 2012 5:34 pm

Hay un tema en Houston,que lo hace una ciudad "rara" respecto a otras ciudades ( y por eso mismo, barata).
La tierra no es para nada un bien escaso, no hay límites geográficos (montañas, mar, desierto, etc.) que limiten la expansión. De hecho, debe ser una de las ciudades más extensas del mundo.
Eso me juega en contra..., pero es lo que hay. Por otro lado, debido a las restricciones de zonificación, es más difícil que permitar construir edificios en zonas residenciales.
Pero para otras ciudades este punto es más que válido.

Yo apuesto a que la zona en sí se vuelva un bien escaso, por ejemplo el Master Plan de The Woodlands, que es una zona muy linda, entre bosques, etc. ya casi está agotada. O sea, pese a que la tierra en general en Houston no es escasa, la zona esa sí ya está al límite.

Veremos...

Apolo1102 escribió:Te agrego algo mas que considero muy importante, la valorizacion de las propiedades esta determinada (a largo plazo) centralmente por la valorizacion de la tierra, por lo tanto en una casa... donde la proporcion de la tierra sobre su valor total es mucho mayor que en un departamento, tenes a largo plazo mas potencial de valorizacion.
  • 1
Avatar de Usuario
MrGekko
Gran Inversor
 
Mensajes: 532
Registrado: Mar May 17, 2011 2:26 pm

Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor MrGekko » Mié May 02, 2012 5:30 pm

Hasta ahora lo máximo que tardé en alquilar por primera vez fueron 2 semanas. Eso porque me puse quisquilloso con el crédito del inquilino y porque quería un precio premium.
En general tardás alrededor de 1 semana, y considerando que luego de la primera vez la casa ya está alquilada, y tenés 30 días para anunciarla, se podría decir que el tiempo sin alquiler es nulo.
Esto es válido para casas solamente, hay más imbalance entre demanda y oferta. Con departamentos es otra cosa, ahí no sé los números.

Un realtor te cobraría alrededor de $150/mes por propiedad, si tuvieras varias seguro podés negocia un precio mejor. Yo por ahora no uso este servicio ya que vivo en la ciudad.

HerrX escribió:

Y como esta el tema de la vacancia en Houston? Es decir, que porcentaje de ocupacion promedio podes esperar? Y si delegas las administracion en una empresa de alquileres?

Sldos.
  • 0
Avatar de Usuario
MrGekko
Gran Inversor
 
Mensajes: 532
Registrado: Mar May 17, 2011 2:26 pm

Re: TVPP TVPA TVPY TVPE Cupones Vinculados al PBI

Notapor HerrX » Mié May 02, 2012 5:10 pm

MrGekko escribió:Voy a poner números aproximados de lo que se consigue en Houston. Hay que ver los números en otras ciudades, pero por ejemplo NY, San Fancisco, son ciudades donde la apuesta es casi toda a valorización, porque el alquiler en general no cubre los gastos mensuales.

Valor casa: de 180 mt^2 en una buena zona (http://www.thewoodlands.com/) ~175 K$
Valor Alquiler: $1.650/mes, $19.800/año
Gastos por hipoteca, seguro, impuestos inmobiliarios: 1.200/mes
Crédito: 30 años, tasa de 5.875%, con 20 % pago inicial. Se consiguen un poco más baratos ahora. Recordar que 1% menos cada 100K$ prestados son 1000 que quedan en el bolsillo.

Esto da aproximadamente unos $450/mes de ingresos brutos, ~5400/año, más un adicional de ~1,700/año en pago de capital de la hipoteca (el primer año, siempre va a aumentando este número). Yo estimo un gasto o reserva neta de al menos 2500/año para mantenimiento de la casa (pintura, arreglos, agente inmobiliario para alquilar la casa, etc), así que quedarían unos 2900/año (líquido) + 1700 (ilíquido), por un total de $4.600.

La inversión inicial es de 20% sobre 175K$, 35.000, es decir el retorno el primer año es de $4.600/$35.000 = 13%
Una nadita comparada con los TVPx..., pero no está nada mal para una inversión de bajo riesgo.

Hay que tener en cuenta que el costo de salida de la inversión es de aprox 10% del valor de la casa, así que si no se valoriza al menos 10%, pierdo mucho capital al vender, ya que solo puse el 20% inicial. Por eso, definitivamente no es una inversión para entrar y salir rápido.

Por otro lado, en dos casas recibí ofertas de los mismos inquilinos para comprarlas, así que esa es una posibilidad alternativa para salir de la inversión con menos costo.

He oído que en zonas más azotadas por la crisis inmobiliaria (ej. algunas ciudad de de Florida-no Miami, Detroit, etc.) los números son muchísimo mejores, es decir, se consiguen casas más baratas que se alquilan por valor sólo un poco más bajos. Sin embargo, el potencial de apreciación se reduce debido a que esas economías están más golpeadas.
La economía de Houston está muy bien, así que no hubo una caída fuerte del valor inmobiliario, sólo hubo un desaceleración de ventas, pero poca incidencia en precios.


Y como esta el tema de la vacancia en Houston? Es decir, que porcentaje de ocupacion promedio podes esperar? Y si delegas las administracion en una empresa de alquileres?

Sldos.
  • 0
RANDOM_AVATAR
HerrX
Maestro de las finanzas
 
Mensajes: 4782
Registrado: Lun May 02, 2011 1:55 pm

AnteriorSiguiente

Volver a Foro de Inversiones

¿Quién está conectado?

Usuarios navegando por este Foro: Google [Bot] y 32 invitados

cron